Як отримати іпотечний кредит індивідуальному підприємцю?

Я вже писав, як отримати іпотечний кредит звичайній людині на зарплаті. Якщо це вам цікаво, то можете прочитати статтю ТУТ.

Якщо ж вас більше цікавить отримання іпотечного кредиту (як, втім, і іншого) для індивідуального підприємця, то в цій статті я постараюся якомога простіше розписати особливості його отримання.

По-перше, отримати іпотечний кредит для підприємця в рази трудомісткий, ніж для найманого працівника.

Я хочу тут вас відразу попередити про це. Якщо ви працюєте по найму і у вас офіційна заробітна плата, та ще простіше, якщо зарплата проходить через зарплатні проекти банку, то ваші трудовитрати можуть скласти один день. (Зверніть увагу: не протягом дня ви отримаєте кредит, а ви витратите сумарно 8:00) Це, звичайно, якщо у вас всі документи під рукою і не потрібно нічого переробляти. Якщо у вас поки не все так гладко з роботою, зверніть увагу на статтю «Як знайти роботу, яка подобається?» на сайті «Сонячні руки».

Якщо дохід не повністю офіційний, то зазвичай пару днів, ну може бути трохи більше.

Якщо ж ви індивідуальний підприємець, то відразу налаштуйтеся, що ви витратите в кращому випадку 2-3 дні чистого часу, а швидше за все, щось ближче до тижня або навіть до двох. Тобто не взагалі тиждень ви будете отримувати кредит, а ваш час займе 8 х 5 = 40 годин часу.

Зазвичай для підприємця це абсолютно катастрофічні витрати. Адже бізнес вимагає присутності підприємця і без нього все розвалюється. (Якщо у вас немає свого бізнесу, але і звичайна зарплата не влаштовує, і ви думаєте, як би більше заробляти, зверніть увагу на статтю «Як заробити гроші тим, хто не є власником бізнесу, не бере участі в мережевому маркетингу і не є керівником підприємства? (Частина 1 на сайті «Сонячні руки»)

Я сподіваюся, що отримання іпотечного кредиту забере у вас набагато менше часу, але краще налаштуйтеся на гірше. Якщо у вас в даний момент перевантаженість або проблеми у вашій справі, то краще відкласти отримання іпотечного кредиту на якийсь час. Може бути виходом буде те, що всім буде займатися ваша дружина або якесь довірена особа, але зовсім без витрат часу і пристойних, не обійтися.

По-друге, банків, що видають іпотечні кредити індивідуальним підприємцям, не так вже й багато.

Якщо вже зовсім точно, то декларують потенційну можливість отримання іпотечного кредиту для ІПшніка переважна кількість банків. Однак коли ви починаєте з'ясовувати подробиці, то виходить далеко не все так здорово.

Наприклад, банк декларує можливість отримання кредиту ІПшніку. Але коли ви починаєте ставити запитання точніше, то може виявитися, що:

- видають, але тільки тим, хто перебуває на загальній системі оподаткування,

- видають навіть тим, у кого спрощенка, але тільки тим, у кого доходи мінус витрати. Тим, у кого база у вигляді доходів (6%) на момент написання статті, не видають.

Переважна ж кількість індивідуальних підприємців - спрощенці, і платять 6% з обороту, або платять фіксований дохід у тому чи іншому вигляді. (Поставлений, патент і т.д.) До слова, якщо ви теж роздумуєте відкрити свою справу, але не уявляєте, з чого починати, вивчіть мою статтю «Як заробити з нуля» на сайті «Сонячні руки».

Тобто точно визначити дохід підприємця для банку важко. Адже по податкової звітності можна визначити тільки доходи, а витрати визначити не можна. Іноді якщо і більшість доходів у «чорну», то навіть доходи незрозуміло як визначати. Тому багато банків і не заморочуються таким завданням, а просто не видають кредит або теоретично видають, а на практиці всім відмовляють, хто не підходить під жорсткі вимоги. (Білі доходи і витрати)

Тому другий рада. Якщо ви вирішили отримати іпотечний кредит як індивідуальний підприємець, то з'ясовуйте гранично докладно в банках, видають вони кредит індивідуальним підприємцям (тут більшість) і, головне, видають вони кредит підприємцям саме на вашій системі оподаткування.

Не довіряйте тому, що написано на сайті або вам повідомить співробітник за безкоштовним телефоном на 8-. Запишіться або як мінімум зателефонуйте кредитному фахівцю, який займається не взагалі всім, а іпотечним кредитуванням, і з'ясуйте:

- Чи дає банк іпотечний кредит не просто підприємцям, а саме на вашій системі оподаткування,

- Добре взагалі видають кредити або багатьом відмовляють. (Це питання, звичайно, краще при особистій зустрічі або його можна задати кредитного брокера).

Повторюся, що багато банків нормально видають кредити індивідуальним підприємцям тільки в теорії. (Принаймні тим, хто на спрощенці в 6% або поставлений податок). У реальності можуть відмовляти майже всім підряд. З'ясовуйте по можливості докладніше, по можливості при особистій зустрічі і по можливості з тією людиною, яка знає відповідь. (А не стажистом, наприклад) Це може заощадити дуже багато вашого часу і нервів. (Ще на тему збільшення доходу рекомендую статтю «Як заробляти більше?» на сайті «Сонячні руки»)

Тут же напишу рада, не буду виносити окремо. У вас напевно є банк, де ви обслуговуєте свій розрахунковий рахунок. Чи не чіпляйтеся до цього банку. Запросто може виявитися, що отримати кредит в іншому банку в 10 разів простіше, ніж у вашому.

По-третє, будьте готові, що ваш дохід дуже значно підкоригують під час його оцінки банком.

Про що я говорю? Наприклад, ви знаєте, що ваш дохід як підприємця становить 100 тис. Руб. у місяць. (Цифра, звичайно, умовна) І з цією цифрою ви йдете в банк і готуєте відповідні документи і т.д.

Припустимо, що в теорії банк дає кредит на 50% від чистого доходу, тобто можливі ваші виплати в розмірі 50 тис. Руб. в міс., що становить дуже приблизно іпотечний кредит у розмірі 4,5 млн. руб.

Природно, що ви під цю суму починаєте шукати квартиру, щось планувати і т.д. (До речі, зверніть увагу на таке вкладення грошей, як покупка нерухомості за кордоном. Це прибуткова справа, до того ж купивши квартиру де-небудь на морі можна забезпечити себе відпочинком круглий рік. На тему придбання іноземної нерухомості рекомендую статтю «Нерухомість в Туреччині. Як купити квартиру в Туреччині » на нашому сайті)

Відразу скажу, що банк може здорово підкоригувати ваш дохід або, точніше, його (банку) оцінку вашого доходу. Адже банк лише спирається на ваші цифри як тільки на одне з джерел інформації. І зрозуміло, що показується вами дохід буде тільки як максимальний.

У банку є якісь інші моделі, за допомогою яких банк оцінює, наскільки ваші цифри реально відповідають дійсності. І працівники банку, залежно від ситуації, можуть досить пристойно підкоригувати ваш дохід у бік зменшення, якщо вони вам не дуже вірять. І оскільки особисто вам з тією людиною, яка проводить оцінку, поспілкуватися не дадуть, то ваша харизма і здатність переконувати також марні.

Наскільки можливо коригування ваших цифр? Може бути, коректування взагалі не відбудеться, але це тільки в тому випадку, якщо у вас зовсім стандартний і білий бізнес. Звичайна ж коригування буде від 10 до 70%.

Те, що можуть зменшити ваші цифри на 30-40% - це взагалі легко. І таким чином, якщо ви вказали чистий дохід в 100 тис. Руб. на міс., то його можуть запросто скорегувати до 70 тис. руб. на місяць і, відповідно, максимальні виплати стануть 35 тис. руб. на міс., а кредит на квартиру 3 млн. 300 тис. руб. на міс. А такий кредит може бути вам навіть нецікавий.

Від чого залежить ступінь коригування цифр?

- Від прозорості вашого бізнесу.

Якщо у вас все в «чорну», починаючи від доходів, витрат і закінчуючи заробітною платою, то коригування буде більше. Якщо ж більшість доходів і витрат проходить через розрахунковий рахунок, працівники офіційно оформлені, зарплата в білу, то коригування менше.

- Від очевидності і простоти оцінки доходів і витрат вашого бізнесу.

Якщо у вас мережу кіосків в хороших місцях або декілька маршрутних таксі, то оцінити ваш бізнес відносно просто. Зрозумілі ваші доходи, витрати, зрозуміло, скільки ви платите продавцям, водіям і т.д. хоча б по аналогії.

Якщо ж ви купуєте метал і його здаєте і все в «чорну», то оцінити ваші доходи і витрати буває важко. Які аналогії, які моделі використовувати, незрозуміло. Зрозуміло, що якісь малозрозумілі бізнеси, начебто стартапів, буває взагалі важко оцінити. Коригування в них може бути дуже великою.

- Від стабільності доходів.

Якщо дохід стабільний з місяця в місяць, то коригування вашого доходу в бік зменшення буде менше. Якщо ж ви пару місяців можете взагалі нічого не заробляти, а потім продаєте щось на 10 млн.руб., То ваш дохід знизять однозначно.

Які висновки можна зробити з цього правила?

Як мінімум - це рада бути готовим до коректування вашого доходу відсотків на 20-30, якщо у вас щодо прозорий і відносно стандартний бізнес. І відповідно треба шукати нерухомість після отримання кредитного рішення або шукати свідомо нижче потенційно можливою.

Як складно досяжний максимум - це збільшити прозорість бізнесу. Тобто приблизно за рік-півтора до отримання іпотечного кредиту, починати здавати виручку в банк, а не в кишеню (якщо ви на вмененке, то податки не зміняться), починати укладати офіційні договори, а не тільки розплачуватися з усіма готівкою (частково по крайней міру) і т.д. Якщо у вас в іпотеці житло, і ви все частіше роздумуєте про те, що не погасити її раніше терміну, але все ж сумніваєтеся в цьому, почитайте на сайті «Сонячні руки» статтю «Дострокове погашення іпотечного кредіта.Нужно чи погашати іпотечний кредит достроково?»

Що робити, а що не робити з вищезгаданого - це вам вирішувати. Якщо якісь заходи можуть значно ускладнити ваш бізнес або знизити його прибутковість, то може й не потрібно. Можливо, що вам в 10 разів простіше трохи більше відкласти грошей на початковий внесок або купити квартиру трохи дешевше. А якщо ви і так давно хотіли збільшити прозорість бізнесу, і на прибутковість це сильно не вплине, то потрібно один раз зробити і навчитися працювати трохи по-іншому. Необхідність отримання іпотечного кредиту буде тут лише додатковим стимулом.

По-четверте, ведіть управлінську звітність і будьте готові розкрити суть вашого бізнесу перед банком.

Про що я тут? У банку є до ІПшнікам ряд обов'язкових і не обов'язкових вимог до документації. Майже завжди необов'язкові вимоги та документи (вказані в списку що не обов'язкові) починають рано чи пізно вимагати, навіть якщо очевидно, що вони нікому не потрібні. Відмова від їх надання рівносильний відмови в отриманню кредиту.

Я припускаю, що у вас не все проходить за офіційною звітністю так, як належить по правильному. Якщо у вас все зовсім правильно, то можна просто за якісь гроші все доручити вашому бухгалтеру і він зробить хороший пакет документів. Але зазвичай все не так здорово і реальні гроші не зовсім збігаються з тими, які потрапляють в декларації і т.д. (Якщо вам потрібно заповнити декларацію на отримання майнового відрахування, допоможе ЕТА стаття на сайті «Сонячні руки»)

Тому один з документів, який практично на 90% потребують банк - це управлінська звітність.

Управлінська звітність - це така звітність, яка відображає реальні надходження і витрати коштів. Зазвичай її вимагають за 2 роки. Тому бажано за 2 роки до отримання іпотечного кредиту почати її ведення.

Там все просто. Потрібно перераховувати доходи і витрати за кожен день, писати що це за доходи і витрати, а в кінці місяця і року підсумовувати.

По суті - це ваша «сіра» звітність, у якій підсумовуються як білі витрати, так і чорна.

Будьте готові до надання такої звітності. Якщо ви не хочете цього робити, то часто вас чекає відмова в отриманні іпотечного кредиту або як варіант - надання його тільки на суму «білих» доходів.

Зазвичай ця управлінська звітність звичайно підприємцями ведеться, але абияк і через раз. Проте в результаті такого ведення звітності вона потім не збігається з книгою обліку доходів і витрат, інший білої звітністю, не стикується один з одним і ще щось.

На основі ж цієї звітності потім потрібно складати спрощені форми іншої звітності, що вже просто, якщо є нормальна управлінська звітність.

Складання управлінської звітності за 2 роки, якщо у вас немає вже повних даних - це саме трудомістке справа при подачі документів для отримання іпотечного кредиту підприємцю.

Тому, якщо ви збираєтеся в майбутньому отримувати іпотечний кредит, то ведіть управлінську звітність вже сьогодні і постарайтеся вести її так, щоб можна було в ній легко розібратися.

Другий документ, який вас змусять написати - це опис вашого бізнесу.

Такий папір займає так само досить багато часу.

Потрібно писати постачальників, покупців, сезонність попиту, звідки ви отримуєте прибуток і куди її витрачаєте. Загалом, такий папір можна скласти за 1-2 години, якщо всі документи під рукою. Головне, що тут не час на складання (як, втім, і в управлінській звітності), а те, що підприємець змушений розповідати про ті моменти свого бізнесу, який би він хотів приховати.

Однак цього не уникнути. Якщо ви не будете докладно розповідати про свій бізнес, то вам відмовлять в отриманні іпотечного кредиту.

Отже, в банку з підприємця, швидше за все, зажадають досить багато різних папірців. Це заяву, копію паспорта підприємця та його дружини, копію свідоцтва на нерухомість, спрощений варіант звіту про прибутки і збитки, виписки по рахунку і т.д.

Заповнення таких паперів або їх копіювання забирає зазвичай не більше декількох годин, максимум день, якщо їх потрібно шукати по різних кутах.

Однак складання управлінської звітності - це трудомістке заняття, особливо якщо його робити заднім числом і за 2 роки. Краще займатися цим заздалегідь.

Докладний ж опис бізнесу - це крім того, що так само досить трудомісткий, (вимагає зазвичай копіювання основних договорів), але в першу чергу скільки пов'язане з «політичним» рішенням підприємця. Деякі легко розповідають про структуру бізнесу, а деякі вважають, що якщо розкрити інформацію про свій бізнес, то всі конкуренти одразу прочитають і повторять його успіх.

Але що є, то є. Якщо ви підприємець і збираєтеся отримати в банку іпотечний кредит на велику суму, то такі папери доведеться заповнювати або думати про інших ідеях. (Фіктивне працевлаштування за наймом і т.д.)

По-п'яте, будьте готові до того, що оцінку квартири, виконану оцінювачем, банк так само може підкоригувати.

Припустимо, що ви знайшли правильний банк і всі документи правильно заповнили. На руках у вас кредитне рішення банку.

Тепер ви підібрали собі квартиру, оцінювач оцінив її в якусь суму. Будьте готові до того, що банк може скорегувати оцінку вартості квартири в меншу сторону. Якщо так станеться, то, по суті, відбудеться непередбачене збільшення початкового внеску. І вам потрібно буде десь в терміновому порядку вишукувати додаткові суми. (Будьте готові також при придбанні житла до інших витрат, крім його вартості. Рекомендую статтю «Необхідні витрати при покупці квартири» на нашому сайті. Знайдете багато цінних порад)

Чому так відбувається?

Я думаю тому, що банки не особливо люблять підприємців, оскільки вважають кредити, що видаються їм більш ризикованими. Це проявляється у всьому. Доходи підприємця ріжуть, відсотки по кредиту вище, можуть не видати кредит вам, а ваш працівник з 3 рази меншим доходом отримає кредит.

Так само це проявляється і в коригуванні оцінки квартири. Ліцензований оцінювач оцінив квартиру, але банк бере цю суму тільки як орієнтир. А далі сам коригує її в бік зменшення. Суму ж оцінювача бере лише за основу.

Що робити в цьому випадку?

Потрібно бути готовим до такого розвитку подій і тримати в запасі якусь суму в розмірі 3-5% від суми квартири, якщо оцінку квартири скорегують в меншу сторону.

Звичайно, якщо ви берете квартиру з великим початковим внеском (30% і більше), то такого роду коригування вас можуть не торкнутися, так як ризики банку тут значно нижче, ніж якщо ви берете кредит з 10-15% початкового внеску.

Отже, отримати іпотечний кредит індивідуальному підприємцю цілком можливо і навіть не так вже й складно, якщо все правильно робити. Так, у порівнянні з працівником по найму умови будуть гірше, процедура складніше, часу на це піде більше, вибір банків менше.

Але нічого сверхложного немає.

Якщо ви «хімічете» зі своєю звітністю в розумних межах, то рано чи пізно, не в одному, так в іншому банку, ви отримаєте свої гроші і купіть квартиру. Враховуйте особливості отримання іпотечного кредиту ІПшніком та успіхів вам у купівлі нового житла.